GROUPEMENTS FONCIERS VITICOLES

Droit et fiscalité

Informations juridiques

Le Groupement Foncier Viticole est une société civile régie par la loi du 31 décembre 1970. Il n'est pas doté du pouvoir de faire une offre au public. A ce titre, le nombre maximum d'Associés pouvant constituer un GFV est limité.

Le GFV a pour objet la propriété et l'administration des immeubles et droits immobiliers à destination agricole. Conformément aux dispositions de l'article 9 de la loi n° 70 1299 de 31 décembre 1970, modifié par la loi n° 80 502 du 4 juillet 1980, le GFV ne peut procéder à l'exploitation en faire-valoir direct des biens constituant son patrimoine. Ceux-ci sont donnés à bail à long terme dans les conditions prévues par la loi.

La gestion est assurée par un gérant qui peut être la filiale d'une grande banque. L'acquéreur de parts de GFV est dit Associé. Il détient une quote-part du GFV constitué proportionnellement à son apport. Le revenu distribué correspond au fermage perçu par le GFV en proportion des parts détenues. Il est indexé chaque année sur la valeur du vin de l'appellation considérée fixée par arrêté préfectoral.

Le prix de la part est revalorisé en fonction de l'évolution des prix des vignobles de la région et, le cas échéant, de l'expertise des propriétés. A tout moment, chaque Associé peut mettre en vente tout ou partie des parts. Cette cession s'effectue sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la Gérance.

GFV à capital variable

L'un des intérêts du GFV à capital variable réside en l'absence de tout droit d'enregistrement en cas de retrait.

Retrait : Chaque Associé peut se retirer pour tout ou partie du GFV par annulation de ses parts en compensation d'une souscription équivalente. Cette dernière doit émaner d'une personne ayant manifesté auprès de la gérance sa volonté de faire partie du groupement. La somme lui revenant correspond généralement à la valeur de la part alors en vigueur (égale au prix de cession conseillé) : valeur nominale + prime d'émission, hors commission de souscription de 8% HT + TVA. Dans l’hypothèse de la suspension de la variabilité et de la mise en place du marché par confrontations, le cédant supportera une commission de cession de 8% HA + TVA (soit 9,60% aux taux actuel de TVA) du prix d’exécution.

Cession de parts sans intervention de la gérance : Chaque Associé peut céder les parts lui appartenant à toute personne agréée par la gérance. Chaque année, la gérance détermine un prix de cession conseillé sur la base duquel peuvent s'établir ces transactions. La cession donne lieu au paiement d'un droit d'enregistrement fixe de 125 € par cessionnaire. Le cédant s’acquitte d’un forfait par cessionnaire au profit de la gérance dont le montant varie de 50 € HT + TVA à 300 € HT + TVA pour frais de dossier.

GFV à capital fixe

Chaque Associé peut mettre en vente à n’importe quel moment tout ou partie de ses parts. Un droit fixe de 125 € par cessionnaire est supporté par le cédant. En cas de cession de parts par l’intermédiaire du gérant, celui-ci perçoit, acquittée par le cessionnaire, une commission de cession de 8 % HT plus TVA (soit 9,60% TTC au taux actuel de TVA) du prix conseillé. 

Informations fiscales

Sur les revenus fonciers perçus par le groupement :
Transparence fiscale oblige, les associés sont imposés sur les revenus encaissés par leur(s) groupement(s).
Deux régimes coexistent :
- Le régime du micro-foncier : c'est le régime de droit commun d'imposition des contribuables dont les revenus fonciers n'excèdent pas 15.000 €. Il est applicable aux revenus provenant de la détention de parts de GFV sous certaines conditions et permet notamment l'application d'une déduction forfaitaire de 30 %.
- Le régime réel d'imposition : La quote-part de fermage perçue par chaque associé est imposable dans la catégorie des revenus fonciers déduction faite des charges fiscalement admises (impôts fonciers, assurances, frais de gestion, etc). Ces calculs sont effectués chaque année par la gérance. Dans l’hypothèse d’un financement des parts à crédit, l’associé pourra au surplus déduire de sa base imposable les intérêts d’emprunt y afférent. 

Sur les revenus financiers :
Ces revenus issus des placements financiers de la trésorerie effectués par la gérance, sont soumis au prélèvement sociaux de 17,2 % directement retenus "à la source".
Par ailleurs étant soumis à l'impôt sur le revenu (IRPP), une retenue de 12,8 % (prélèvement obligatoire non libératoire) est effectuée à titre d'acompte sur le paiement de l'impôt dû relatif aux revenus de l'année en cours, et payable l'année suivante.
Toutefois les contribuables dont le revenu imposable est inférieur à 25 000 euros pour un célibataire  et 50 000 euros pour un couple, peuvent être exonérés de ce paiement anticipé en avisant la Société de Gestion avant le 30 novembre de l'année antérieure.

Sur les plus-values :
En cas de cession, la plus-value est assujettie au régime spécifique des plus-values immobilières réalisées par les particuliers. 
La plus-value de cession fiscalement imposable est réduite d'un abattement sur la base de :
- 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention.
- 4 % pour la 22e année.
L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans antérieurement. Ce délai de 30 ans est en revanche maintenu pour le calcul des prélèvements sociaux applicables à la plus-value réalisée ; Dans ce cas l'abattement s'établit donc comme suit :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e année et jusqu'à la 21e ;
- 1,60 % pour la 22e année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22e année
La plus-value nette imposable après ces précédents abattements sera imposée au taux majoré de 17,2%  au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, RSA et Contribution Solidarité).

La plus-value immobilière imposable supérieure à 50 000 € est soumise à une taxation forfaitaire supplémentaire variable selon son montant.

Sur les successions et donations : Toute mutation à titre gratuit de parts de GFA/GFV bénéficient d’une exonération partielle d’assiette de 75 % (pour toutes parts détenues depuis plus de 2 ans) : 

• jusqu’à 300 000 euros et de 50 % au-delà de ce seuil en contrepartie d’un engagement de conservation des parts de 5 ans par le bénéficiaire de la transmission à titre gratuit 

ou 

• jusqu’à 500 000 euros et de 50 % au-delà de ce seuil en contrepartie d’un engagement de conservation des parts de 10 ans par le bénéficiaire de la transmission à titre gratuit. 

De plus, les donations (passées devant notaire) antérieures à 15 ans n’auront plus à être rapportées à la succession et ne seront pas prises en compte pour l’appréciation de l’exonération 

Sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Les associés bénéficient d'une éxonération IFI qu'ils soient titulaires de parts de GFV à capital fixe ou variable. La valeur des parts retraitées des liquidités du Groupement est exonérée à hauteur de 75 % dans la limite de 101.897 € et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil. Est prise en compte la fraction de la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme. Le bénéfice de cette éxonération est accordé aux parts détenues depuis plus de deux ans.