INFOS JURIDIQUES ET FISCALES
SCPI/SCP de SCPI
Informations juridiques
Les SCPI sont régies par les articles 1832 et suivants du Code Civil, L 214-50 et suivants et R 214-116 et suivants du Code Monétaire et Financier et les dispositions de l'article L 231-1 du Code de Commerce.
Elles ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Sous réserve de se conformer aux obligations posées par les textes (établissement d'une note d'information qui devra être visée par l'AMF, publication au BALO...), elles sont autorisées à faire appel public à l'épargne.
Elles sont :
- soit à capital fixe, procédant à des augmentations de capital successives, dont les montants et les durées sont fixés par la Société de Gestion,
- soit à capital variable, pouvant, sans autres limites que celles fixées par leurs statuts (capital maximum, conditions de la variabilité), émettre sans formalité particulière des parts nouvelles ou racheter les parts des Associés qui souhaitent se retirer.
Le prix de souscription (SCPI à capital variable) est établi en fonction des valeurs de réalisation et de reconstitution, déterminées chaque année au vu de la valeur vénale du patrimoine résultant des expertises obligatoires.
En application de l'article L 214-59 du Code Monétaire et Financier, les associés-vendeurs et les acquéreurs peuvent, pour les SCPI à capital fixe, adresser un ordre de vente ou d'achat de parts qui sera inscrit sur le registre.
La société de gestion procède à intervalles réguliers et à heure fixe à l'établissement du prix d'exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre.
La gestion des SCPI est assurée par une Société de Gestion qui, désignée par les statuts ou par l'Assemblée Générale, doit être agréée par l'AMF et agir dans l'intérêt exclusif des souscripteurs. Le taux et l'assiette des rémunérations perçues par la Société de Gestion (pour la recherche des souscriptions, les cessions de parts et la gestion proprement dite de la Société Civile) sont également déterminés par les statuts.
Les Assemblées Générales représentent l'universalité des Associés qui ont tous droit d'y participer et de prendre part au vote des résolutions. L'ensemble des informations concernant la Société Civile est délivré aux Associés au moyen de la note d'information visée par l'AMF, des statuts, du dernier rapport annuel et bulletin d'information qui leur sont remis préalablement à la souscription, puis par l'envoi des rapports annuels et des bulletins trimestriels successifs.
Informations fiscales
Un principe : une fiscalité transparente
L'une des caractéristiques des SCPI, c'est la transparence de leur fiscalité.
- Elles n'entrent pas dans le champ d'application de l'impôt sur les sociétés.
- Chaque associé est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés, s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.
Régime fiscal des revenus
La fiscalité des SCPI est celle de l'immobilier. Il y a imposition des revenus fonciers (provenant des loyers), éventuellement des produits financiers accessoires (provenant du placement de la trésorerie de la société) et, le cas échéant, des plusvalues immobilières, en cas de vente.
Du fait de la transparence fiscale, ce sont les résultats de la SCPI rapportés à la part qui sont imposés et non les revenus distribués. Il peut donc en résulter quelques distorsions dues aux provisions effectuées et/ou au report à nouveau. Chaque année, la société de gestion adresse à l'associé un bordereau fiscal qui lui mentionne les montants exacts à déclarer.
1. Revenus fonciers
La loi autorise les associés à pratiquer la déduction des frais réels de gérance, des dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration, ainsi que les impositions locales (taxes foncières). Lorsqu'ils existent, les déficits fonciers provenant des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite actuelle de 10 700 €, appréciée annuellement et par déclaration. Dans un tel cas, l'associé a l'obligation de détenir ses parts pendant 3 ans décomptés à partir de l'année d'imputation du déficit. Le déficit provenant d'intérêts d'un éventuel emprunt peut également être déduit des revenus fonciers des dix années suivantes.
A noter que le régime du microfoncier, sauf exception, s'applique dès lors que l'associé dispose de revenus fonciers bruts annuels provenant de la location d'immeubles nus sans avantage fiscal particulier et inférieur ou égal à 15 000 €.
2. Revenus financiers
Les produits financiers provenant du placement de la trésorerie sont également imposés au niveau de chaque associé, à l'impôt sur le revenu.
A compter du 1er janvier 2013, les intérêts issus des placements financiers sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. L'option au prélèvement libératoire forfaitaire est supprimée pour être remplacée par un prélèvement obligatoire (non libératoire). Le prélèvement obligatoire perçu au taux de 24 % (taux au 1er janvier 2013) est imputable sur l'impôt dû au titre de l'année au cours de laquelle il a été opéré.
Par exception :
- les foyers fiscaux dont le montant des produits de placement à revenu fixe ne dépasse pas 2 000 € au cours de l'année peuvent opter pour que ce prélèvement de 24 % soit libératoire de l'impôt sur le revenu.
- les contribuables dont le revenu fiscal de référence de N-2 est inférieur à 25 000 € (50 000 € pour les couples) peuvent demander la dispense du prélèvement non libératoire avant le 30/11/N-1 pour les années suivantes.
Les prélèvements sociaux, actuellement fixés à 15,5 %, font l'objet d'une retenue à la source et sont directement prélevés sur la distribution de revenus.
Régime fiscal des plus-values
Les cessions et retraits de parts de SCPI sont soumis à la taxation des plus-values immobilières. En effet, leur cession est assimilée à une cession d'immeubles (et non de valeurs mobilières).
Régime fiscal des plus-values immobilières (applicable à compter du 1er septembre 2013)
L'abattement pour durée de détention est de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e.
- 4 % au terme de la 22e année.
(exonération totale d'impôt sur le revenu au delà de 22 ans de détention)
Détermination de l'assiette imposable aux prélèvements sociaux :
-1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e.
-1,60 % pour la 22e année de détention.
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22 e
(exonération totale des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention)
Sont exclues du bénéfice de l'abattement exceptionnel de 25 % les parts de SCPI
Le montant de l'impôt dû lors de la cession de part est déterminé sur la base d'un taux fixe proportionnel de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 %.
Depuis 2013, une taxe supplémentaire est applicable si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le taux de la taxe s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Ce régime est également applicable lors de la cession d'un immeuble issu du patrimoine de la SCPI et bénéficie en outre d'une exonération pour des cessions dont le prix unitaire est inférieur ou égal à 15 000 €. Pour les associés soumis à l'impôt sur le revenu des particuliers, l'impôt afférent à leurs quotes-parts est prélevé lors de la transaction et payé par la SCPI pour leur compte auprès du notaire chargé de l'enregistrement des actes.
Prélèvements sociaux forfaitaires
Les prélèvements forfaitaires constituent une charge globale de 15,5 % se décomposant en 4,5 % de prélèvement social + taux additionnel, 8,2 % de C.S.G. (Contribution Sociale Généralisée), 0,5 % de C.R.D.S. (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale), 2 % de prélèvement de solidarité et 0,3 % de contribution additionnelle. Outre les revenus financiers, desquels une “retenue à la source” de 15,5 % est effectuée, ces contributions s'appliquent également aux revenus fonciers et sont recouvrées directement par l'administration fiscale auprès du contribuable associé.
Les prélèvements sociaux s'appliquent aux revenus fonciers et aux plus-values immobilières de source française réalisés par des non-résidents.
IFI (Impôt de Solidarité sur la Fortune)
L'IFI s'applique à l'ensemble des biens mobiliers et immobiliers, droits et valeurs qui composent le patrimoine net taxable à partir de 1 300 000 € (exemples : immeubles bâtis ou non bâtis, valeurs mobilières, créances, dépôts, meubles meublants, bijoux, bateaux, voitures, avions...). Les biens grevés d'un usufruit doivent, d'une manière générale, être inclus dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
Pour les SCPI, cette valeur nette s'appuie sur le prix de la part diminué des frais de transaction.
Informations aux associés
En mars, la société de gestion adresse à chaque associé son bordereau récapitulatif de revenus déclarables, accompagné d'une notice explicative détaillant les modalités pratiques de leur déclaration.
En avril, les bulletins trimestriels d'information indiquent les valeurs par part pouvant être retenues au titre de la déclaration ISF. De plus, et à sa demande, l'associé peut recevoir un état détaillé de son portefeuille de parts au 1er janvier mentionnant lesdites valeurs.