INFOS JURIDIQUES ET FISCALES
Immobilier direct
Principales caractéristiques des régimes "Scellier", "Robien recentré" et "Borloo"
NB : ces informations sont données en l'état actuel de la réglementation et de la fiscalité.
LE DISPOSITIF SCELLIER
Amendement Scellier (Article 31 de la Nouvelle Loi de Finances rectificative 2008 publiée au JO du 31/12/2008 et sous réserve de parution des décrets et autres conditions selon disposition de la Loi) :
Principe :
- Réduction d'impôt sur le revenu,
- Un investissement par an dans un logement neuf (Droit à une réduction d'impôt définie ci-après au titre d'une même année d'imposition)
- L'investisseur peut pour un investissement réalisé en 2009 choisir entre un amortissement (Borloo ou Robien recentré) et une réduction d'impôt sur le revenu
- Obligation de louer nu le bien pendant 9 ans (minimum) à usage d'habitation principale, dans le cadre des plafonds de loyers indiqués par le décret d'application. Dans l'attente de la publication du décret, l'arrêté du 30.12.2008 renvoi aux plafonds de loyers applicables aux zones A, B1 et B2 définis pour l'application du dispositif Robien recentré.
- Le bien immobilier devant répondre aux caractéristiques thermiques et énergétiques fixées à l'article L 111-9 du Code de la construction et de l'habitation.
Avantages et mécanisme :
- 25 % du montant de l'investissement plafonné à 300 000 € (uniquement sur les acquisitions et constructions de la période 2009/2010), soit au maximum 75 000 € ou 8 333 € par an pendant 9 ans
- 20 % du montant de l'investissement plafonné à 300 000 € (uniquement sur les acquisitions et constructions de la période 20011/2012) soit au maximum 60 000 € ou
6 666 € par an pendant 9 ans
- Réduction imputée sur l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement du bien ou de son acquisition si elle est postérieure, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des 8 années suivantes
- Etalement de la réduction d'impôt total sur 9 ans avec possibilité de report sur 6 ans inclus de la partie non consommée (si le montant de l'impôt est inférieur au montant de la réduction possible)
- Possibilité d'extension de la réduction d'impôt à 2 % / an, au-delà des 9 ans, si engagement de prorogation de 3 ans supplémentaires, avec une durée de 15 ans maximum (soit 37 % du montant de l'investissement) sur la période 2009 / 2010
- Possibilité d'extension de la réduction d'impôt à 2 % / an, au-delà des 9 ans si engagement de prorogation de 3 ans supplémentaires, avec une durée de 15 ans maximum (soit 32 % du montant de l'investissement) sur la période 20011 / 2012
- Zones concernées : les logements doivent être situés en zones A, B1, et B2
- La réduction d'impôt se cumule avec la déduction spécifique de 26 % des loyers, pour un logement Robien en ZRR et celle de 30 % applicable dans le cadre du dispositif Borloo-neuf (sous réserve de ne pas dépasser le plafonnement global des niches fiscales)
- Possibilité d'acquérir au cours d'une même année un logement en direct et des parts de SCPI (la réduction portant sur un taux de 25 % dans la limite de 300 000 € d'investissement, par année d'imposition)
- Possibilité, uniquement en 2009, de cumuler deux investissements : le premier avec l'amortissement en vigueur et le second dans le cadre d'une réduction d'impôt.
LES DISPOSITIFS "ROBIEN RECENTRE" et "BORLOO"
La Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement publiée au Journal Officiel du 16 juillet 2006 ainsi que la publication de son décret d'application n°2006-1005 du 10 août 2006 apportent des évolutions au dispositif fiscal Robien relatif à l'investissement immobilier locatif et institue un nouveau dispositif fiscal, dit « Borloo».
LE DISPOSITIF "ROBIEN RECENTRE"
Les évolutions entre le dispositif « Robien » et le « Robien recentré » portent sur deux points :
- une modification des taux d'amortissement et une réduction de la durée d'amortissement de 15 ans à 9 ans ;
- un découpage du territoire entre 4 zones au lieu de 3.
Cette évolution du dispositif s'applique aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement dont l'acte notarié intervient à compter du 1er septembre 2006.
Avantages fiscaux : L'investisseur peut déduire de ses revenus fonciers les 7 premières années, 6 % du prix d'acquisition de son bien et 4 % les 2 dernières années. A l'issue des 9 ans, l'investisseur amortit comme auparavant pour le disposition Robien 50% du prix d'acquisition de son bien.
Plafond des déficits imputables (hors intérêts de prêts) : Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
Obligations : Location nue pendant 9 ans à usage de résidence principale pour un loyer inférieur ou égal à un plafond précisé ci-dessous en fonction de la zone géographique. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur. En revanche, la location à un ascendant ou à un descendant de l'investisseur n'appartenant pas à son foyer fiscal est permise. Aucun plafond de ressources des locataires n'est obligatoire.
Point de départ des avantages fiscaux : Le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement.
Obligations déclaratives de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la déduction d'impôt est demandé : L'achèvement de l'immeuble peut être justifié au moyen de la Déclaration d'Achèvement de Travaux et du récépissé délivré par la Mairie du procès-verbal de livraison de l'appartement.
Obligations déclaratives l'année au titre de laquelle l'option pour le régime « Robien recentré » est exercée :
1/ Compléter :
- Une " Déclaration de Revenus Fonciers", imprimé n°2044 Spéciale, et en particulier le Tableau d'amortissement figurant en dernière page
- L'imprimé n°2044 EB contenant l'engagement de location et ce même si votre bien n'est pas encore loué.
2/ Joindre à ces imprimés :
- Une copie du contrat de bail si le logement est loué. Si celui-ci n'est pas loué, il doit être joint à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle il a été signé.
Obligations déclaratives des années suivantes :
- Déclaration de revenus fonciers n°2044 Spéciale
LE DISPOSITIF "BORLOO"
Le dispositif Borloo a été instauré pour favoriser la création d'une offre locative privée à des niveaux de loyers fixés à 70 % des loyers de marché avec l'instauration également de plafonds de ressources pour les locataires.
Ce dispositif s'applique de manière rétroactive au 1er janvier 2006 aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement.
Avantages fiscaux : L'investisseur peut déduire de ses revenus fonciers les 7 premières années, 6 % du prix d'acquisition de son bien et 4 % les 2 dernières années puis sur option proroger sa période d'amortissement à deux fois 3 ans. Au total, l'investisseur peut amortir, 50% du prix d'acquisition de son bien sur 9 ans, et 65% sur 15 ans.
Déduction forfaitaire : 30 % des revenus bruts applicable pendant la durée de l'engagement de location du logement.
Plafond des déficits imputables (hors intérêts de prêts) : Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
Obligations : Location nue pendant 9 ans à usage de résidence principale pour un loyer inférieur ou égal à un plafond précisé ci-dessous en fonction de la zone géographique. La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Les plafonds de ressources des locataires doit être respectés.
Point de départ des avantages fiscaux : Le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement.
Obligations déclaratives de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la déduction d'impôt est demandé : L'achèvement de l'immeuble peut être justifié au moyen de la Déclaration d'Achèvement de Travaux et du récépissé délivré par la Mairie du procès-verbal de livraison de l'appartement.
Obligations déclaratives l'année au titre de laquelle l'option pour le régime Borloo est exercée :
1/ Compléter :
- Une " Déclaration de Revenus Fonciers", n°2044 Spéciale, et en particulier le Tableau d'amortissement figurant en dernière page
- L'imprimé n°2044 EB contenant l'engagement de location et ce même si votre bien n'est pas encore loué.
2/ Joindre à vos déclarations :
- Une copie du bail
- Une copie de l'avis d'impôt sur le revenu du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail
Obligations déclaratives des années suivantes :
- Déclaration de revenus fonciers n°2044 Spéciale
Le régime des investissements locatifs dans des résidences meublées
FISCALITE 2011 ET PLACEMENTS DES NICHES FISCALES :
L'article 106 de la loi des finances pour 2011 flafonne à 18.000 € + 6 % des revenus imposables au barème progressif, le montant total des avantages fiscaux globaux pour les investissements (ou dépenses) réalisés à compter du 1er janvier 2012.
La réduction d'impôts pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2012 et relevant du dispositif Censi-Bouvard (Art.199 sexvicies du CGI) est ramenée de 18 % à 11% du prix de vente HT (frais compris).
LE REGIME DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS DANS DES RESIDENCES MEUBLEES :
En complément du régime de loueur en meublé non professionnel qui continue à exister comme préalablement en vigueur, un nouveau dispositif codifié à l'article 199 sexvicies du CGI.
Ce nouveau régime, connu sous le nom « Censi-Bouvard » instaure une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle et selon les critères suivants :
PERSONNES CONCERNEES :
Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction d'impôt (pas d'acquisition possible par une société). L'avantage fiscal n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.
DESTINATIONS AUTORISEES
Le régime Censi-Bouvard a limité ses avantages à différentes catégories d'actifs définis comme suit :
- les résidences avec services pour étudiants,
- les résidences de tourisme classées
- les logements réservés à l'accueil familial
- les établissements de santé (soins longue durée type unité d'accueil Alzheimer, EHPAD )
- les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément (art L7232-3 du Code du Travail).
MODALITES D'APPLICATION DE LA REDUCTION D'IMPOT :
- engagement de location : l'investisseur doit s'engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à un exploitant de résidence avec services, celle-ci doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure.
- l'activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnelle et les revenus tirés de la location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
FAIT GENERATEUR DE LA REDUCTION D'IMPOT :
Pour les logements acquis neufs ou en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, la réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure.
Pour les logements à rénover ou à réhabiliter, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux.
MONTANT DE LA REDUCTION D'IMPOT :
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements hors taxes (en principe prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, TPF) dans la limite des 300.000 € HT.
Pour les logements à rénover, elle est calculée sur le prix de revient des logements majoré du montant des travaux.
* Contrairement au dispositif Scellier, l'amendement Censi-bouvard ne se limite pas à une acquisition par foyer fiscal par an, mais à une limite de 300.000 € HT comme limite maximum pour la base de la réduction d'impôt.
* Les appartements vendus sous le dispositif Censi-Bouvard sont exclus du verdissement imposé au dispositif Scellier.
Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les achats faits en 2009 et 2010, et sera de 18 % pour les achats faits à partir de 2011, le montant annuel de la réduction d'impôt étant de 1/9ième de de la réduction totale ainsi répartie sur les 9 années suivant la déclaration d'achèvement de travaux.
Par exemple, un contribuable investissant dans une résidence acquise en VEFA en 2011 et livrée en 2013, et ce, pour une base de 200.000 € bénéficiera d'une réduction d'impôt sur les revenus annuels de 4.000 € de 2013 à 2021.
AMORTISSEMENT DES BIENS :
Pour les biens acquis via l'amendement Censi-Bouvard, l'amortissement est seulement possible sur la fraction éventuelle du prix excédant le seuil des 300.000 € HT.
Le mobilier quant à lui reste amortissable sur les revenus de même nature, limité aux locations meublés.
REPORT DES DEFICITS :
Les modalités d'imputation des déficits sont modifiées. Les déficits nés de la location meublée non professionnelle ne sont plus imputables sur les autres revenus BIC éventuels, mais exclusivement sur les bénéfices tirés d'une activité de location meublée équivalente. En contrepartie, le délai d'imputation est porté de cinq à dix ans.